深度解读:“营改增”带给房企哪些挑战?

2015年6月11日 资讯编辑

 

2015年无疑是营改增的攻坚之年,财政部、国家税务总局纷纷表态,力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围,这其中包括被业界称为难度最大的房地产、建筑和金融保险三大行业。

地产与建筑业很可能今年5月到7月间,把各自5%、3%的营业税改为11%增值税。业界普遍预期房地产、建筑业增值税税率为11%,这对于处于低景气周期的行业来说,压力不小。那么对于房企而言“营改增”会带来哪些挑战?又该如何应对呢?

房地产营改增将至,房企是减负还是加压?

目前房地产企业以及其上下游企业之间现行的营业税率在3%-5%之间,营改增之后,房房地产企业将适用17%或11%的增值税税率,高顿研究院专家认为如果实施17%的税率,这将明显提高企业税收负担,房地产行业也将成为改革中税率最高的行业,房企税负“不减反增”,而如果实施11%的税率,也仅仅与之前水平持平而已。

由于“营改增”还在试点过程中,增值税链条没有形成,继而会出现增值税抵扣困难的问题。按税务总局的想法,房地产营改增之后,土地出让金、市政配套费与拆迁补偿费不予许抵扣,这三大费项在房地产开发过程中的成本占比很大,如果这部分不准抵扣,根据11%的税率,确实成本不低,一方面会增加建造成本,另一方面,地价款政府不开增值税发票,土地没有进项票抵扣不了,转嫁给开发商,这税负将非常高。

“营改增”另一个挑战是,如果房企的成本增加,必将影响到房企的现金流。根据相关机构对139家房地产企业的统计发现,2007年-2013年房企税额高达6429.7亿元,同期净利润仅为6265.4亿元。这说明房房地产企业每赚1元钱,政府就要收取1.02元的税款。而如果“营改增”税率过高令企业税负增加,房企业也面临更加严峻的财务压力。

房地产营改增今年推行,房价是否会上涨?

建筑业是房地产开发企业重要的上游行业,而建筑业实行营改增必将对房企产生重大影响。如果建筑业税负增加,将直接造成房地产企业成本的增加,这也将最终转嫁到房价上。

那么建筑业实行“营改增”会不会增加企业税负呢?高顿研究院表示,目前建筑业营业税是3%,调整后增值税税率为11%,这将导致一下几方面的成本增加:1、材料成本;2、人工成本。

由于建筑材料来源方式多,增值税的抵扣难度也较大。很多材料进项税额无法正常抵扣,使建筑业实际税负加大。另外,根据之前财税的规定,建筑业购买主要原材料时,可选择按照6%计算缴纳增值税。营改增之后,施工企业购入建材后增加了5%税负成本,这无异于将增加建筑业税负,挤占利润空间。

再次,建筑工程人工费占工程总造价的20~30%,而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工,原来是按3%支付营业税 ,营改增之后,就没有进项税额可抵扣,增加人工成本。这些成本的增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商,最终由消费者买单。

按照当前的税制,涉及房地产行业的主要有11个税种,而各种收费有几十项,涉及房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等一系列环节,这11种税种包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等,其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。假设营改增之后,购买土地、建材等的增值税可以自销售房产的销售项税中抵扣,使房企能够处理好抵扣事宜,开发商的成本也未必会上升。

房地产企业面对营改增时,需要事前做好哪些应对工作?

1、加强专业培训和政策宣传。由于增值税纳税和管理价位复杂,所以要保障会计核算的质量,就必须要进行专门培训,提高财务人员的专业能力和税务筹划能力。此外,企业其他部门相关人员也要做好培训工作,尤其是采购部门,必须积极应对时企业平稳度过改税阶段。

2、加强企业财务管理和会计核算。对于拥有众多项目的大型房地产公司而言,可集中采购,尽量避免材料供应商或材料来源散杂的问题,最大限度的取得可抵扣的增值税发票。严格会计核算程序,及时进行税额的认证、抵扣,做到“项目竣工验收‘会计核算结束。”

3、针对营改增后带来资金短缺问题,房企可进行以下3方面的调整:第一,缩短开发周期,降低资金占用和财务费用;第二,提高产品质量,加强企业在市场中的竞争力;第三,建立企业合作,以多种形式开发项目合作,强化管理,优化结构。

高顿研究院建议,房企要积极面对营改增带来的影响,提前做好筹划工作,制定符合自身情况的过渡政策,避免造成不良后果。

 

 

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